市街化調整区域の不動産 売りたい買いたい

市街化調整区域の不動産を売りたい買いたい

愛知県の市街化調整区域の土地や建物の売買なら
センチュリー21とみたプロスにご相談ください。

センチュリー21とみたプロスは市街化調整区域の土地・建物の専門の特定行政書士が経営する不動産屋です。

愛知県内の土地・建物なら、どこでも大丈夫です！

市街化調整区域の土地

農地（田んぼ、畑、休耕地、耕作放棄地）、雑種地、宅地、山林、原野など、市街化調整区域の土地の売却・購入なら何でもご相談ください。

特に農地は農業委員会の許可が必要になるため、勝手に売買したり、農地以外にした場合は、売買契約などをした場合に売主・買主の間でトラブルになるケースがよくあります。

農地を農地以外に転用する目的で市街化調整区域の田や畑などの農地を購入した場合、農業委員会の許可を得ずに転用した場合は、原則として許認可を受けることができません。

つまり、建築許可や開発許可など工事の許可を得られません。
そのことから、買った農地を農地のまま放置することになります。
そのため、引き渡しや代金支払いを受けたあとに売買契約を取り消ししろと言われているケースの相談を何度か受けました。

市街化調整区域の家・建物

住宅、集合住宅、マンション、アパート、倉庫、工場、空き家など、何でもご相談ください。

市街化調整区域の建物は、所有権の移転（法務局への所有者の変更手続き）は有効にできますが、そもそも行政には認められていませんので、そのままでは有効な許可を得られません。

たとえば、具体的にトラブルになるケースは、引き渡し後・購入後に再建築不可、大規模修繕不可、増築不可であることが発覚したり、別の用途に変更する許可や認可を拒絶されて買主側の目的を達成できないなどで重大なクレームになることです。
これは数年後に発覚するケースがあり、そのため数年後に契約無効の訴えを起こされるケースがあります。
また、買主側の方から相談を受けるケースもあります。この場合、訴えを起こすにも気持ちと金銭的な余裕がないために、泣き寝入りするパターンが最も多いです。

もちろん、重要事項説明書（不動産屋が作成する）などに明記されており、買主側も再建築不可、大規模修繕不可、増築不可や許認可がとれないことを了承済みであれば問題ありませんが、このことを説明している不動産屋が少ないのです。

これは、行政書士の知識や、市街化調整区域の専門知識が必要になるため、通常宅建士しか設置義務がない不動産屋では対応できない部分なのです。
事実、過去に私のところへ相談に来た何人かのお客様についての話しですが、これは驚くことに、上場企業であったり、テレビコマーシャルをしている大手の不動産屋でも、このような事故を発生させているのです。

必ず市街化調整区域専門知識のある行政書士がいる不動産屋にご相談ください。

市街化調整区域とは、市街化区域とは

日本の土地はいくつかの区分にわけられています。

まず、日本の全ての土地は、都市計画区域と土地計画区域外に分けられます。
（正確には準都市計画区域などもありますが、あまり重要な話ではないので、ざっくりと説明します。）

その上で、都市計画区域の中に市街化調整区域があります。

都市計画区域

線引き区域	非線引き区域
市街化区域 比較的自由に転用や建築できる	区域区分がない 比較的ゆるい
市街化調整区域　 厳しい制限があるため自由にできない

線引き区域の市街化調整区域について

市街化区域は、行政が作成したマスタープランに基づいて市街地を形成する区域です。
そのため、人が住むことを前提としているため、比較的自由に土地を使うことができます。

一方で、市街化調整区域は、農地や自然を保全し、また人を集めさせない目的のある地域です。
そのため、基本的に土地を自由にできませんし建物も自由に建築できません。

農地を売買したり、農地を他の用途にする場合は、必ず農業委員会から農地転用の許可を受けなければいけません。
特に、市街化調整区域では許可という、届出よりも厳しい取り扱いになっています。

市街化調整区域における建築の制限

市街化調整区域には家や倉庫などを含め、自由に建物を建てることはできません。

そのことにより、市街化調整区域に建築物を建てる場合は、開発許可や建築許可が必要です。

たとえば、建て替えたい場合、その建築物が建築されたのが線引き前か、線引き後かにより大きく結果が違います。
線引き前とは、市街化区域と市街化調整区域の線引きがおこなわれた以前のことです。
つまり、市街化調整区域の指定以前から建物が建っていた場合は、自動的に特別な宅地として扱われます。

	線引き前	線引き後
宅地	既存の宅地となる（既存宅地）	許可された場合のみ宅地にできる
建築	要件はあるものの、建築できる	許可された場合のみ建築できる
建て替え	要件はあるものの、建て替えできる	許可された場合のみ立替えできる
増築	要件はあるものの、増築できる	許可された場合のみ増築できる
大規模修繕	要件はあるものの、大規模修繕できる	許可された場合のみ大規模修繕できる

市街化調整区域では許可された場合のみ

この市街化調整区域の「許可された場合のみ」というのは、原則できない、と考えてください。
基本的には出来ない、厳しく複雑な要件をクリアして、なおかつ許可された場合のみ出来るということです。

市街化調整区域の農地転用や開発許可や建築許可は、あくまで許可を求めるものであって、当然に権利を認められているわけではありません。

何かを市街化調整区域でやろうと思っても簡単ではありません。

家を建てられる場合とは

農業・林業・漁業を営む人の住居は開発許可や建築許可について、開発審査会の議を経たものとみなされます。
つまりは建築可能と言うことです。

また、以下の場合には、市街化調整区域でも、建築許可を得れば建築が可能となります。

 既存宅地の建物の建築（既存宅）
※　地域によっては建物の建て替えでなければ許可されない場合がある。

 既に住んでいる農林漁業の従事者（本家）の家族の二男、三男などの自宅を建てる。（分家住宅）

 地域住民のための福祉のためのもの（店舗兼住宅、コンビニ、飲食店、病院、薬局、福祉施設など）
※　必要と認められる場合に限る

市街化調整区域の土地の評価は低くなる

このように、市街化調整区域は元々市街化を推進してはいけない土地であるため、土地の評価は低くなります。

たとえば、固定資産評価額としては、市街化区域に比べて2割～3割程度は評価が低くなっています。
そして、さらには、実需の面においては、市街化調整区域の土地や建物については実際に買い手がいないこともあり、市街化区域の5割以下になることも珍しくありません。

特に市街化調整区域にある住宅で、かなりの築年数があるものや、修繕を必要とするものについては、ほとんど価値をつけられないこともあります。
これには、すでに上で示したように、適切な許可を受けられないからに他なりません。

逆に、適切な方法で許可を受けられれば、価値が付けられる可能性が高くなります。

実際の物語

市街化調整区域の土地、建物を手放す場合は注意が必要

市街化調整区域の土地、建物を手放す前に、調査や確認をすることがたくさんあります。
それを素人がやるには全てを調べ尽くせるわけがありませんし、出来たとしても落とし穴があったり、ましてや不動産の売買となれば、後になってのクレームや損害賠償請求など重大なリスクをはらんでいます。

市街化調整区域専門の不動産屋か、当社のように市街化調整区域専門の行政書士がいる市街化調整区域専門の不動産屋に相談することを強くお勧めします。

また、手放す場合のみではなく、買う場合にも市街化調整区域専門の不動産屋か、市街化調整区域専門の行政書士がいる市街化調整区域専門の不動産屋に必ず相談してください。

市街化調整区域で売却しやすい物件と売却しづらい物件

インターネット上の記事では「所有者が変わっても同じ用途であればその許可は有効で再建築できる」などと説明されているものが多数ありますが、これは重大な間違いです。

先に説明したとおり、市街化調整区域の土地や建物は、開発許可や建築許可をとっていたとしても、許可は継承されませんので、人（許可申請者）が変われば無効（違法）状態になります。取得後に無条件で建て替えはできません。

知識のない不動産屋の話しを鵜呑みにすると、上で実際に大変な目にあった田中さんのようになってしまいます。

事業の用に供される工場や倉庫などについても、市街化調整区域の建築許可や開発許可は、その事業者にのみ許可されるものであるため、事業者が変われば必ず許可が必要です。

一方、市街化区域にある工場や建物については、用途が同じであれば新たな許可は不要です。
そのため、同じ業種で同じ用途であれば再建築も大規模修繕も可能です。増築は内容次第です。

売却しやすい物件

既存宅地

線引以前から宅地であった土地・建物

地方自治体によりますが、だいたい昭和45年以前からの宅地という認識で良いです。
愛知県内の多くの地域では昭和45年11月24日が線引きされた日です。

売却しづらい物件

市街化調整区域においては、基本的に建物は建てられません

そのため、既存宅地以外の全ての土地・建物において、売却しづらいと思って間違いありません。
なぜなら、原則的に市街化調整区域においては開発許可を受けることが出来ないからです。

市街化調整区域で開発許可を取って建てられた物件、でも安心できない

また、特に重要なのは、開発許可や建築許可を取得しているからという理由だけでは安心できません。
その許可の内容を注意して確認してください。
許可を受けた時の許可書と登記簿の内容に齟齬がないか確認しましょう。
許可後に増改築があったとき、その増改築に対しての許可を受けていない場合がほとんどです。
建蔽率、容積率を超えている場合は、その許可自体意味がありません。

用途地域変更による不適合状態

市街化区域でも要注意。許可を受けた時から時間が経過し、知らないうちに用途地域が変更されていた、ということもあり得ます。
この場合、違法ではなく不適合状態になりますが、新所有者においては違法状態になります。

つまり、開発許可や建築許可を正しく受けていても、新所有者においては違法になり、再建築も増築も大規模修繕もできませんし、用途変更許可も受けることは出来ませんので、買ったとしても前所有者と同一の用途であっても新所有者（取得者）においては違法になります。

農地

国の政策により農地は守っていくことになっています。市街化調整区域内の農地は、その施策に該当する土地であるため、農地以外にすることを厳しく制限されています。

農地は通常、農地を買う資格のある者（農家や農業法人など）にしか売却することができません。
ましてや、農地以外の用途に変更するために、農地を買う資格のある者でない者に売却することは特別な許可が必要です。

農地にはいくつかの種類あります。

• 青地と言われる農振農用地
• 白地と言われる農地

青地	白地
かなり売却しづらい	一種農地 かなり売却しづらい
	二種農地 売却しづらい
	三種農地 比較的売却しやすい

無許可の建物

市街化調整区域内では温室などを除いて原則的に許可が必要です。
そのうえで許可不要にならない違法建築物がある場合は解体するしかありません。その解体費用をだれが持つのかにもよりますが、いずれにせよ、違法建築物が存在している限り売却しづらいです。

市街化調整区域内の物件を手放すには

市街化調整区域内の物件を手放すには、当社のような専門業者に相談する以外には、空き家バンク、オークション、無料で譲渡する方法があります。

専門の仲介業者へ依頼する

当社のような市街化調整区域専門の行政書士がいる不動産屋に相談をするのが良いです。
たとえ大手であっても、現実には年に数件は事故や重大なトラブルに発展しています。

空き家バンクに登録する

地方に移住する移住者向けのサービスとして空き家バンクがあることが多いです。
時間がかかっても、単に手放したいだけであれば空き家バンクに登録するのも手段としては良いかもしれません。

オークションに出品する

早く手放したい場合にはオークションに出品するのも良い手段です。
ただし、トラブルもつきものですので購入者には市街化調整区域であることや、農地転用許可申請が必須であることや、その他の要件についてもはっきりと明示しておく必要があります。

無料で譲渡する

土地や建物を無償で譲渡する方法もあります。
無償譲渡するサイトもいくつか存在しますので、そこに登録するのも手段のひとつです。
しかしながら、無償で譲渡するにしても手間も費用もかかることがありますので、譲受人の過度な要求に対して途中で嫌気がさすこともあると聞いています。
また、信じられないことですが、無償で譲渡したにもかかわらずクレームをつけられたり、何かをするのに金銭的な負担を求められたりするケースもあります。
面倒でも費用がかかったとしても最後まで対応できる決意があれば無償譲渡も手段のひとつとして良いと思います。

売買以外の方法で活用する

売却が難しい場合は、土地や建物を賃貸すると言う方法もあります。

しかしながら、基本的に市街化調整区域の家は既存宅地以外は賃貸するここも違法です。
安易に分家住宅を賃貸に出すように勧める業者と付き合うのは危険です。
なぜなら、違法に利用された土地や建物は、売却する価値を大きく下げるのは元より、売却できなくなる事態に陥る可能性（無償譲渡ならできる）の方が高くなるからです。

価値が下がったり売却できなくなる事態に陥ったとしても、不動産屋は責任をとってはくれません。
必ず知識のある不動産屋に相談してください。